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盘锦市人民政府关于推进2017年房地产去库存工作的实施意见

各县、区人民政府,辽东湾新区、辽河口生态经济区管委会,市政府各部门、各直属机构:
  为贯彻落实《国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知》(国发〔2016〕50号)和《辽宁省人民政府关于印发辽宁省加快房地产去库存工作方案的通知》(辽政发〔2016〕83号)精神,推进全市供给侧结构性改革,有效化解房地产库存,确保房地产业平稳健康发展,经市政府七届六十次常务会议讨论研究决定,现就我市推进2017年房地产去库存工作提出如下意见。
  一、指导思想
  以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会及市第七次党代会精神为指导,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,全面落实国家、省及市决策部署,以建设国际化中等发达城市为奋斗目标,牢固树立和贯彻落实五大发展理念,适应房地产业发展新常态,加强供给侧结构性改革,扩大房地产有效需求,消化库存,稳定房地产市场,确保房地产业平稳健康发展。
  二、工作原则
  (一)政策引领,释放潜力。在国家、省及市已经出台的相关政策基础上,结合市场形势,进一步出台刺激消化房地产库存的相关政策,激发市场活力,释放市场需求。
  (二)消化存量,严控增量。以棚改货币化安置、城镇化以及加快发展服务业为主要契机,拉动住房消费,开辟新需求,消化市场库存。在维持住房合理供应、保障市场正常刚性及改善性需求基础上,合理控制住宅供给。
  (三)拓宽途径,扩大需求。强化创新驱动,完善住房租赁市场,大力发展服务业,推动企业兼并重组,鼓励企业专业化、规模化经营,促进房地产业健康发展。
  (四)上下联动,形成合力。市直相关部门及县区、经济区要进一步明确任务目标、细化工作举措和进度要求,坚持将化解房地产库存与完善体制机制相结合,改进服务质量,提高审批效率,形成工作合力,逐步建立保障房地产市场平稳运行的长效机制。
  三、工作目标
  2017年末,将全市商品房库存消化到合理水平,去化周期控制在12—18个月内。
  全市要完成商品房销售面积278.9万平方米,同比增长10%。各县区、经济区同比增长10%,分别为:
  盘山县要完成商品房销售面积18.7万平方米;
  双台子区要完成商品房销售面积44万平方米;
  兴隆台区要完成商品房销售面积101.1万平方米;
  大洼区要完成商品房销售面积81.7万平方米;
  辽东湾新区要完成商品房销售面积33.4万平方米。
  四、工作措施
  深入贯彻落实国家、省及市出台的去库存政策措施,推进供给侧结构性改革,化解房地产库存,确保全市房地产业平稳健康发展。
  (一)加大棚改货币化安置力度。推行创新型棚改货币化安置,通过组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式改善住房条件,消化库存,确保创新型货币化安置率达到100%。鼓励、引导、支持开发企业针对棚改居民需要,进行“量身打造”,采取对库存楼房进行适当套型调整、内部改建,提高物业管理水平及相应降价让利等措施,满足棚改货币化安置居民差异化住房需求,做好棚改拆迁安置和消化存量商品住房衔接。(各县区政府,市住建委、市财政局、市建投公司按职责分工负责)
  (二)鼓励农民进城购房置业。结合我市实际,进一步健全和完善户籍管理、转移就业、义务教育、社会保障转移等相关配套政策,鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户,保障其子女享有就近接受义务教育等基本公共服务,推动居住证持有人享有与当地户籍同等住房保障权利,将符合条件的农业转移人口和居住证持有人纳入当地住房保障范围。
  逐步推进存量农业转移人口市民化。鼓励房地产企业、商业银行给予购房折扣和贷款优惠,发挥好“农民安家贷”支持作用,释放进城务工人员等群体购房需求;要保障农民在农村原有权益,消除其后顾之忧。
  继续探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制,在大洼区推进国有农场职工住房及用地使用权转让试点,适当时机在全市推广,在试点范围内鼓励农民用自有住房按等价原则置换开发企业存量房,鼓励开发商对农民宅基地进行复耕,政府以建设用地进行置换,由开发企业建设新农村。(各县区政府、经济区管委会,市发改委、市公安局、市教育局、市人社局、市人民银行、市住建委按职责分工负责)
  (三)积极培育发展住房租赁市场。贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)精神,进一步深化住房制度改革,培育住房租赁市场经营主体,增加租赁住房有效供应,推动住房租赁市场健康发展。初步建立购租并举的住房制度,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构,努力实现城镇居民住有所居的目标。
  落实税收优惠政策,对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,在依法登记备案后,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年末前可按规定享受免征增值税政策。个人出租住房所得,减半征收个人所得税。
  积极做好公租房分配入住。各县区、经济区要加强公租房动态管理,将符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员纳入公租房保障范围。积极推行公租房保障货币化,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭予以租赁补贴。(各县区政府、经济区管委会,市国税局、市地税局、市国土资源局、市住建委按职责分工负责)
  (四)支持居民自住和改善性购房需求。加大棚户区改造力度,积极推进城市危房和老旧小区改造。鼓励高等院校、科研院所通过发放住房补贴或购买、租赁商品房等方式,解决引进人才住房问题。继续落实住房货币化补贴政策,享受住房货币化补贴政策的职工,购买新建商品住房,经本人申请,可提前领取住房货币化补贴资金。
  出台购房阶段性激励政策,通过举办房交会、搭建商品房销售平台、鼓励居民卖旧买新、鼓励开发商让利促销等手段,促进房地产销售,刺激市场刚性及改善性购房需求。落实契税补贴政策,对新建商品住宅及二手住宅交易缴纳的契税全额补贴,对新建非住宅交易缴纳的契税按50%予以补贴,补贴资金由县区、经济区财政承担(补贴政策截止2017年12月31日)。
  严格落实国家、省、市已出台的居民房地产交易环节的各项税收优惠政策,规范银行涉房地产金融服务流程,降低服务收费标准。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
  进一步完善二手房交易市场体系,强化二手房交易资金安全监管,推行二手房交易失信惩戒制度,活跃二手房交易市场,带动新建商品房梯次销售。(各县区政府、经济区管委会,市国税局、市地税局、市财政局、市住房公积金管理中心、市人民银行、盘锦银监分局、市住建委按职责分工负责)
  (五)合理控制土地供应量。根据住房库存量和市场供求变化情况,做到住房土地供应量与住房库存量挂钩,库存量在消化到合理水平前不新增土地供应量;做到住房新开工量与住房销售量挂钩,年度新开工量控制在上年度销售量50%以内。允许开发企业根据市场情况对已供应、未开发的房地产开发用地申请转换用途或调整商住比例。引导企业将未开发用地转为国家支持的新兴产业项目建设用地。(各县区政府、经济区管委会,市国土资源局、市规划局按职责分工负责)
  (六)优化住房供应结构。提升住房建设规划指导和约束住房供应及住宅用地供应的重要地位,建立规划定期评估和动态调整机制,合理引导住房消费。依据住房现状调查、需求预测及在建、在售住房规模等,立足经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件,结合城镇化进程,编制住房建设规划,统筹安排住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度,合理确定商品住房和保障性住房供应比例。
  严控住房库存增量。严格商品房预售管理,对2017年后审批的房地产新建项目,商品房预售许可中施工形象进度申办条件由原单栋楼10层以下封顶、15层以上达到规划层高2/3以上提高到单栋楼全部封顶,外立面工程完工,门窗安装完毕。对2017年后审批的房地产新建项目,抵押房地产不得用于预售,开发企业申请办理预售许可,其申请房屋及所占土地不得抵押,已抵押的,在办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,同时开发企业在取得商品房预售许可证后,按照预售许可内容对外销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。在规划条件许可前提下,适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在满足基础设施和公共服务配套前提下,支持房地产开发企业将符合条件的库存整栋商品楼改造为孵化器、创客空间、电子商务企业等用房;将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产,并享受国家和省有关优惠政策。对已取得土地使用证和办理规划许可但尚未开工房地产项目,在不突破规划条件的前提下,允许建设单位根据市场需要调整建设工程设计方案并办理相关手续。
  鼓励和支持绿色环保、节能低碳地产项目建设,推进国家康居示范工程建设和A级住宅性能认定,鼓励和推广新建商品住房全装修,全面实行住宅工程质量分户验收,提高宜居环境建设水平。(各县区政府、经济区管委会,市规划局、市国土资源局、市人民银行、盘锦银监分局、市环保局、市商务局、市住建委按职责分工负责)
  (七)大力发展楼宇经济。贯彻落实《盘锦市人民政府关于印发盘锦市楼宇经济发展六年行动计划(2015年—2020年)的通知》(盘政发〔2015〕11号)精神,切实提高审批效率,引导企业对现有闲置楼宇根据实际需要进行升级改造,完善相应功能,推进楼宇经济发展,做好“大众创业、万众创新”基础性工作。到2017年末,力争发展楼宇经济面积80万平方米。各县区、经济区要紧密结合实际,从业态提升、物业管理、楼宇改造、知名企业引进、公共服务平台建设、招商引资等方面制定政策,予以支持和引导。(各县区政府、经济区管委会,市商务局按职责分工负责)
  (八)吸引外来人口置业创业。各县区、经济区要大力发展产业集群、加快培育小巨人企业,吸引创新创业人才和产业工人置业创业,加速周边省市外来人口集聚。结合《盘锦市人民政府关于印发推进人才集聚若干政策(试行)的通知》(盘政发〔2015〕48号)精神,落实好对创业者、小巨人企业领头者和创业团队、经营管理人才、科技人才、新就业职工等特殊人才的住房激励政策,通过购房补助、团购以及配套保障性住房等措施,增加有效住房需求,加快商品房库存消化速度。(各县区政府、经济区管委会,市发改委、市人社局、市科技局、市住建委按职责分工负责)
  (九)加大住房公积金支持力度。扩大住房公积金覆盖面,进一步推进非公企业建立住房公积金制度。发挥住房公积金制度优势,突出互助作用,加强对住房消费的金融支持,支持缴存职工改善住房条件。落实住房公积金差别化贷款政策,合理放宽公积金使用条件,减少审批环节,缩短办理贷款周期。推进住房公积金异地个人住房贷款,将住房公积金使用方向调整到主要用于贷款购房,提高住房公积金购房贷款和提取使用率。缴存职工的直系亲属可以作为共同还款人,相互使用住房公积金用于购房。把符合条件的务工人员和个体工商户纳入住房公积金覆盖范围,支持务工人员贷款购房。注重强化住房公积金风险防范和规范运行,确保安全管理和有效使用,推进住房公积金制度持续健康发展。(各县区政府、经济区管委会,市国土资源局、市人社局、市住房公积金管理中心、市人民银行、盘锦银监分局按职责分工负责)
  (十)鼓励房地产企业降价促销、并购重组。支持全国性房地产开发企业与地方企业开展项目重组,提高产业集中度。引导房地产企业产品创新、开发模式创新、营销创新、服务创新。严格贯彻执行中央和省出台的各项涉房税收优惠政策,确保各项税收优惠政策落实到位,开发项目位于城区及郊区的房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%;开发项目位于其他地区的,房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整至2%,普通住宅土地增值税预征率调整至1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税。全面清理整顿房地产开发项目全过程不合理审批和收费,加大房地产开发过程中电力、供水、供暖等配套设施市场化改革力度,推动房地产企业“降成本”,减轻企业负担。积极引导房地产开发企业规范经营,依法查处企业不正当经营行为。鼓励开发企业根据市场需求,进一步提升楼盘品质,并做好降价促销,特别是做好“尾盘”降价促销工作。(各县区政府、经济区管委会,市国税局、市地税局、市财政局、市住建委按职责分工负责)
  (十一)完善交通和公共服务设施。加快推进新城新区基础设施建设、公共服务配套设施建设和城际交通网络建设。推进城市内部区域公共交通的互联互通,鼓励民间资本投资停车设施建设,对现有停车资源进行优化配置和合理利用,加强城市停车管理。在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内,加快交通、学校、医院、商业等服务设施配套建设,提高交通可达性和生活便利性。对由于水、电、气、暖等市政设施不全导致的库存,要加大投入,尽快完成配套,改善居住环境;对由于公共服务滞后导致的库存,要引入优质教育、医疗等资源,提升公共服务水平,增强购房的吸引力。(各县区政府、经济区管委会,市规划局、市住建委按职责分工负责)
  (十二)加强正确舆论引导促进理性消费。各新闻媒体要客观、正面报道当前房地产市场形势。加强信息服务,引导房地产企业定期公布房源信息,为房地产去库存工作营造良好的舆论氛围,提振市民和开发企业信心,解除消费者“持币待购”的观望心理。(各县区政府、经济区管理委会,市住建委按职责分工负责)
  五、工作要求
  (一)明确责任,加强领导
  去库存是当前重要的住房政策目标,通过有效措施积极化解商品房库存,对促进房地产业平稳健康发展,维持社会稳定具有重要意义。各县区政府、经济区管委会是商品房去库存工作的第一责任主体,县区、经济区主要领导是商品房去库存工作的第一责任人。各县区政府、经济区管委会及相关部门要加强领导,落实责任,密切协作,建立协调、督查、汇报等工作机制,发挥政策合力作用,全力推进商品房销售,确保房地产市场平稳健康发展。
  (二)突出重点,严把时限
  抓住销售面积这一主要指标,将指标落实到具体项目上,逐项落实责任单位和责任人,重点抓好棚改新型货币化安置和城镇化工作,全力推进商品房去库存。以“月”为时间节点,明确推进进度,制定每个节点的销售任务指标,确保按时完成任务。
  (三)分类调控,科学规划
  各县区、经济区要做好房地产市场监测预警和分析研判研究,结合自身实际进一步制定针对住宅、商业地产去库存的具体措施和优惠政策,实行分类指导。住宅类商品房去化周期超过18个月的地区,要明确工作目标,严控商品房增量,消化商品房存量。住宅类商品房去化周期低于12个月的地区,要密切关注房价变化,及时公布供地数量和时序,适度增加住房及用地供应,提高中小户型、中低价位普通商品住房供应比例,加大公租房保障力度。
  (四)做好统计,确保实效
  做好项目统计入库工作,具备条件的项目要及时入库。同时,各县区、经济区相关部门要深入企业,做好对接、指导、培训等工作,确保销售数据上报及时准确。
  (五)严格考核,强化监督
  严格绩效考核,加强监督检查。定期对各县区、经济区商品房去库存进度进行通报、排名,重点监督推进棚改新型货币化安置等措施落实情况,确保实现房地产去库存工作目标。

盘锦市人民政府 
2017年3月22日 

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