市八届人大一次会议《关于规范小区物业管理的建议答复》(110号)答复

尊敬的张忱代表:
    您好!您在市人大八届一次会议上《关于规范小区物业管理的建议》收悉。十分感谢您对物业管理工作的关注,经我们认真研究,现就您的建议答复如下:
    一、对于居民小区工程建设遗留问题,《辽宁省物业管理条例》第十五条规定,新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;验收合格后,建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。第四十四条规定,新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后,建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,应当承担相应的责任,并承担前期物业服务费用。第七十四条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。下一步就是贯彻落实,并结合《盘锦市物业管理条例》的修订进一步完善细化,使之更具有可操作性,最大限度减少开发建设遗留问题对物业管理的影响和制约,努力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
    二、对于小区物业管理工作的管理和监督,《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定,建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业,并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。第四十五条规定,新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。第四十六条规定,物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内,持相关文件向县物业行政主管部门办理备案。第六十条规定,市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度,公布投诉方式,接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉,及时答复处理结果。经核查属实的,县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知,责令其限期整改。县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并答复投诉人。第六十四条规定,实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。第六十三条规定,物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系,定期组织对其进行考核,听取业主、业主委员会和居(村)民委员会的评价意见,并将考核结果向社会公布。我们已制定县区物业管理考核办法,通过一系列具体指标加强对县区物业管理工作的考核,同时通过易安居平台和民心网、市长热线、网格管理中心等平台,提供政府监管系统、物业管理系统、业主生活服务系统,实现解决投诉、报修、随手拍上传、电梯救援、数据分析、绩效考核等功能,及时处理物业管理方面的投诉和报修等问题,从源头上化解物业矛盾纠纷,畅通群众投诉解决渠道,不断提高全市物业管理水平。
    三、对于强化对物业管理工作的指导,市政府提出今年作为物业管理服务提升年,努力实现三个100%,其中之一就是成立业主大会、业主委员会率达到100%。结合盘锦物业管理条例征求意见,分别召开各县区业主委员会座谈会,充分收集掌握业主委员会建设中存在的问题,印发了业主大会、业主委员会操作流程,指导县区推进业主委员会建设。鼓励有条件的县区成立物业协会,目前大洼区成立有物业协会。辽宁省今年内要出台物业服务收费指导标准和物业服务合同示范文本,我市将参照执行。
    四、对于健全物业管理体制机制,《盘锦市人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见》提出,要以提高物业管理水平和服务质量为目标,按照建立健全市政府决策、县区政府负责、街道具体实施、社区配合落实的新型城市管理体制总体要求,切实加强体制机制建设,完善以县区为责任主体的物业管理体制,充分发挥县区政府、街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用,构建“条块结合、属地管理、行业监督”的物业管理制度框架,明确职责分工,全面依法推进,严格绩效考核,实现物业管理工作的良性发展。依托辽宁省物业信用信息平台,建立全市物业企业信用档案,确保我市物业管理各项基本情况一清二楚,为高水平物业管理打下良好基础。
    五、对于深化物业管理法规宣教,重点围绕《辽宁省物业管理条例》出台的背景、出台《条例》的意义、《条例》具体条款内容和《条例》解读;物业行政主管部门、物业服务企业、业主和物业使用人宣传贯彻《条例》的好的做法和经验以及群众关心、社会关注的热点难点问题等内容开展宣传活动。按照“政府主导、协会组织、企业参与、全社会发动”的原则,采取海报漫画宣传、网上答题、行业竞赛、传统(新)媒体宣传、业务培训等多种方式,广泛开展《条例》及相关法律法规宣传活动。与盘锦日报加强合作,重点宣传物业管理服务提升年各项活动推进情况,印刷宣传画册,参加全省物业管理技能大赛,企业利用小区Led电子屏、业主微信平台(或QQ群)等宣传载体,努力扩大宣传覆盖面。
    六、对于规范物业管理服务行为,我们从物业管理标准化建设入手,在充分借鉴国家标准37项、地方标准5项的基础上,紧密结合我市实际,召开十几次专题座谈会,广泛征集县区、企业意见,反复修改完善,形成了我市物业管理标准规范。主要包括3个方面内容:一是物业服务标准,分为5个等级,每一级标准中都包括物业综合管理服务,房屋共用部位管理,共用设施设备运行、维修和养护,公共秩序维护,环境卫生管理,绿化养护管理等6项内容,5个等级服务内容相同但服务标准不同。二是配套标准,包括物业企业信用信息标准、物业管理公开公示标准、业主大会和业主委员会建设标准,保证体系的完整性。三是物业企业管理制度标准和工作流程,有力促进企业从传统管理向规范管理转变,形成系统的管理链,提高服务水平。召开县区会议,所有企业发放标准汇编,有计划、有步骤组织实施企业开展标准化管理,先试点运行积累经验,实现标准落地。同时对体系运行和工作实施进行跟进,不断总结经验,推广先进做法,树立标准化典型企业,确保2018年底前行标准化管理小区达到40%。年底前要求所有物业小区实行公开公示, 100%完成“一箱三栏”(物业企业服务意见箱、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公开栏)设施建设和相关内容公开公示。
    七、对于落实专项维修资金收缴,一是确保全额归集,商品住宅、非住宅的业主在办理房屋入住手续时,要求开发企业指导业主到市住建委维修资金专户缴纳维修资金,凭维修资金缴交发票到开发企业办理入住手续,领取房屋钥匙。二是确保科学管理,委托建设银行承办维修资金管理的金融服务业务,提供维修资金缴存帐户设立、缴存、支取和结算服务,对维修资金存款账户资金进行运作。三是规范使用。制定维修资金审批流程,严格履行现场勘查、物业办研究、住建委分管主任立会、会议纪要明确、业主签字、公示、过程监督、工程监理、竣工验收、决算审核环节。委托有资质的造价公司审核决算,根据审核定案值拨款。同时,坚持特事特办、急事急办的原则,优先审批电梯、消防、防水及外墙渗水、外墙面脱落、下水管道堵塞等安全应急事项,严格为业主把关、负责。
    八、对于推进老旧住宅小区国有物业公司管理,按照全市民生工程计划,全市实施了弃管小区改造工程,市政府印发了《盘锦市2018年弃管小区综合整治实施方案》,力争今年年底前弃管小区全部改造完成并实现物业管理全覆盖。按照坚持“市场主体、政府参与、规模经营、全面推进”的原则,积极组织国有物业企业参与弃管小区物业管理。截止目前,大洼区国晟物业公司已接管13个小区201栋住宅楼,实行简单的卫生保洁、维修保养、秩序维护等基本物业服务,收费标准0.6元/月?平方米。兴隆台区辽河物业公司已接管42个小区645栋楼,正与业主委员会和社区研究签订物业服务协议,已与2个小区签订合同,收费0.8元/月?平方米,兴隆台区同城物业公司已接管鹤乡小区、鹤鸣小区,已实施基本物业管理服务,但收费率较低。市政集团所属宝惠物业公司已开始着手接管华锦集团实行“三供一业”改造小区,正在有序推进。
    以上答复您是否满意,如有意见,敬请反馈。
    衷心感谢您对我市物业管理工作的关心和支持,并欢迎您在以后的工作中提出更多的宝贵意见和建议。
    此答复。

                                盘锦市住房和城乡建设委员会
                                        2018年5月13日
 

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