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盘锦市人民政府办公室关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

各县、区人民政府,辽东湾新区、辽河口生态经济区管委会,市政府各部门、各直属机构:
  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(辽政办发〔2016〕103号)精神,按照市委、市政府工作部署,进一步深化我市住房制度改革,加快培育和发展住房租赁市场,经市政府七届第67次常务会议讨论研究同意,现提出如下实施意见。
  一、指导思想
  全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议、市第七次党代会精神,认真落实国务院、省政府决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实五大发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,促进我市住房租赁市场健康发展,为我市建设国际化中等发达城市提供有力支撑。
  二、工作原则
  (一)政策引领,市场主导。坚持市场主导,加强宏观调控,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,在国家、省及我市已出台相关政策的基础上,结合我市住房租赁市场发展现状,进一步出台培育和发展住房租赁市场相关政策,激发市场活力,释放市场需求。
  (二)统一领导,属地负责。市政府负责深化住房制度改革工作的统一领导,各县区政府、经济区管委会是深化住房制度改革的责任主体,负责所辖区域培育发展住房租赁市场工作的具体组织实施,并会同相关部门按照全市统一部署,做好政策落实、行政审批、市场监管、房屋管理等工作。
  (三)拓宽途径,扩大需求。坚持因地制宜,鼓励各县区、经济区根据自身经济社会发展、城市综合承载能力和房地产市场发展情况,充分发挥主动性和创造性,完善住房租赁市场,鼓励企业专业化、规模化经营,创新体制机制,促进房屋租赁产业健康发展。
  (四)上下联动,形成合力。市直相关部门及各县区、经济区要进一步明确任务目标、细化工作举措和进度要求,坚持将深化住房制度改革与完善体制机制相结合,改进服务质量、提高审批效率,形成工作合力,全力推进住房制度改革。
  三、工作目标
  以满足新市民住房需求为出发点,到2020年,全市初步建立购租并举的住房制度;基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场;进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系;加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构,努力实现城镇居民住有所居的目标。
  四、工作内容
  (一)进一步深化住房制度改革
  1.立足住房基本保障,引导住房合理消费,提倡住房先租后买、梯级消费的新理念,支持居民租房居住,满足多层次住房需求,建立健全购租并举的住房制度。
  2.将符合条件的务工人员和个体工商户逐步纳入公积金缴存范围,进一步推动个体、私营、混合所有制、外资等非公有制单位建立住房公积金制度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自住住房且租住商品住房的,提供本人及配偶名下无房产的证明(租住公租房的,需提供房屋租赁合同和租金缴纳证明),可提取夫妻双方住房公积金支付房租。住房公积金管理中心要落实政策,简化办理手续,支持住房租赁消费。
  3.各县区、经济区加强公租房动态管理,将符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员等纳入公租房保障范围。积极推行公租房保障货币化,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭予以租赁补贴。
  (二)培育住房租赁市场经营主体
  4.充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。
  5.鼓励房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业以及资产管理公司等各类机构投资者设立住房租赁企业、拓展经营范围,引进大型外埠综合型房屋租赁企业进入我市住房租赁市场。从事住房租赁业务的企业,要依法在当地房地产管理部门备案,享受生活服务业相关政策支持。
  6.支持房地产开发企业向租售并举转型,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,出租库存商品住房,或与住房租赁企业合作发展租赁地产。
  7.各县区、经济区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。机关、企事业单位也可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。
  8.鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具,在证券交易市场发行资产支持证券,推动房地产投资信托基金(REITS)试点建设。
  (三)增加租赁住房有效供应
  9.各县区、经济区要科学编制本地区住房建设规划,将新建租赁住房作为住房供应的新方式,纳入住房建设规划,合理确定租赁住房建设规模,在年度住房建设计划和土地出让计划中予以安排,有序开展租赁住房建设。
  10.鼓励房地产开发企业、住房租赁企业与养老机构及旅游机构开展合作,利用自有房源大力发展养老地产和旅游地产。从事养老地产和旅游地产开发经营的享受融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。
  (1)做好住房租赁市场和养老地产的有序融合。以适老化设计为核心理念着力做好养老地产发展,以居家养老为基础、机构养老为支撑、社区服务为依托,支持利用规模化租赁房源进入我市养老行业。
  (2)将旅游地产纳入旅游资源共同发展。充分依托我市丰富的旅游资源,支持房地产开发企业和住房租赁企业做好旅游地产的开发经营,将旅游、休闲、度假、居住融为一体。在具体产品形式上,可分为产权酒店、休闲公寓、分时度假小区、度假别墅区、商业步行街等模式。
  11.允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
  12.允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。
  13.个人或机构投资者购买的商品住房,可长期出租给住房租赁企业,实行规模化出租经营。
  (四)规范化管理房屋租赁市场
  14.规范中介机构经营管理,净化中介市场环境。建立房地产中介市场监察长效机制,优化房地产中介市场环境,打击发布虚假房源、违规收取保证金、超额收取代理费等违规经营行为,逐步引导中介机构规范经营,促进房屋租赁市场规范运行。
  15.建立规模化房屋中介市场。借鉴其他城市先进经验和做法,建设实行规模化管理的房屋中介交易市场,在房源审核、挂牌发布、审核审批流程设计等方面实施规范化、标准化操作。
  16.规范出租人、承租人租赁行为。推广使用住房租赁合同示范文本,建立房屋租赁合同网上签约备案制度。规范租赁双方的权利和义务。出租人要按照相关法律、法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人要按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。
  17.公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各相关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
  18.物业服务企业要支持住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。对合法改造房屋用于出租的,要提供相应便利条件;对违规装修、违规群租等行为,要及时制止并向行政管理部门报告。
  (五)落实住房租赁支持政策
  19.落实税收优惠政策。
  对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,在依法登记备案后,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。
  鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年末前,可按规定享受免征增值税政策。个人出租住房所得,减半征收个人所得税,2017年末前,对所缴个人所得税进行全额补贴,补贴资金由各县区、经济区承担。
  住房租赁企业可购买、改造或长期租赁商品住房对外出租经营。住房租赁企业购买普通商品住房的,对缴纳契税进行全额补贴,补贴资金由各县区、经济区承担。
  对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。
  对个人承租住房的租金支出,按国家有关规定,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
  20.全面落实居住证制度。非本地户籍承租人要按照《居住证暂行条例》和《辽宁省实有人口服务管理办法》等有关规定申领居住证,享受义务教育、就业、医疗、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。非本地户籍承租人的随迁子女参加高考,按照《辽宁省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于进城务工人员随迁子女在辽宁省参加中考和高考实施方案(试行)的通知》(辽政办发〔2012〕68号)规定执行。
  五、保障措施
  (一)落实责任主体。各县区政府、经济区管委会对本区域内的住房租赁市场管理负总责,要结合实际研究制定具体管理办法,加强本地区住房租赁市场管理,建立多部门联合监管体制,明确职责分工,加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。充分发挥镇、街道等基层组织作用,设立住房租赁管理服务站,推行“网格化”住房租赁管理服务体系,实现住房租赁管理服务全覆盖、无死角。
  (二)加强督查考核。各县区、经济区要根据住房租赁市场实际,出台住房租赁管理相关办法,制定工作措施,确保政策有效落实。相关部门要做好对县区、经济区政策落实情况的专项督查及考核工作,适时通报督查结果。
  (三)做好宣传引导。各县区、经济区及各相关单位要高度重视发展住房租赁市场的宣传工作,积极采取多种措施,利用广播、电视、报刊、网络等媒体做好宣传引导,营造良好的舆论环境。

盘锦市人民政府办公室
2017年8月3日
 

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